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L ’ A C T U A L I T É J U R I D I Q U E 2 0 1 8 P A R F I D U C I A L L E G A L B Y L A M Y | 53 2.2. LES PRINCIPAUX CHANGEMENTS ● Recentrage de la base imposable sur les biens immobiliers au sens large • Les immeubles, et droits immobiliers, détenus directement par le contribuable. — Changement notable concernant les biens issus d’un usufruit légal (art. 757 du Code civil) : par exception, l’usufruitier et le nu- propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leur droit (selon le barème fiscal de l’art. 669 du CGI). • Les immeubles pris en crédit-bail sont compris dans le patrimoine du crédit-preneur (bien qu’il n’en soit pas propriétaire). • Les immeubles détenus indirectement par le contribuable, par le bais de sociétés. — Désormais, la notion de prépondérance immo- bilière est sans incidence. — La détermination de la valeur imposable implique un calcul rigoureux : les titres d’une société, détenus directement ou indirecte- ment par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs autres sociétés, ne sont imposables à l’IFI que pour la fraction représentative de la valeur vénale des immeubles composant l’actif. — Sont toutefois exclus de la base imposable : # Les immeubles affectés par une société à sa propre exploitation opérationnelle (indus- trielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale). # Ou à celle d’une autre société du groupe (dans des conditions strictes à surveiller). À noter que le régime de la location en meublé est incertain : elle ne figurerait pas parmi les activités opérationnelles exclues du champ d’application de l’IFI (les biens utilisés pour cette activité peuvent cependant, sous certaines conditions res- trictives, être exonérés au titre d’une activité professionnelle). — Par exception également, les titres d’une société opérationnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote échappent à l’IFI (sauf si le redevable se réserve la jouissance de l’immeuble que détient cette société). ● Une exonération au titre des biens profes- sionnels subsidiaire (par rapport à l’exclusion des biens immobiliers affectés à une activité opérationnelle) • Pour les exploitants individuels ou les associés de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu (sous certaines conditions simi- laires à celles de l’ISF). • Pour les dirigeants de sociétés soumises à l’IS (sous certaines conditions similaires à celles de l’ISF). ● Limitation de la déduction de certaines dettes, à savoir notamment • Dispositif anti-abus s’agissant des dettes directes des contribuables. — Certains prêts contractés directement ou indirectement auprès d’un membre du foyer fiscal du contribuable, voire de son groupe familial, ne peuvent pas être admis en déduc- tion (sauf justification du caractère normal de ces prêts, à étudier rigoureusement). • Dispositif anti-abus s’agissant du passif grevant les sociétés, dans la cadre de la valorisation des titres. — Sauf justification d’un objectif autre que fiscal, certaines dettes inscrites au passif, impliquant des membres du foyer fiscal du contribuable, voire de son groupe familial, ne peuvent pas être admises en déduction. • Limitation de la déduction de dettes issues des prêts « in fine » . • Mise en place d’un plafond de déduction des dettes pour les « gros patrimoines immobiliers » (lorsque la valeur vénale du patrimoine brut taxable excède 5 millions et que le montant des dettes est supérieur à 60 % de cette valeur). ● Déclaration IFI intégrée à la déclaration annuelle de revenus ÉDITION 2018